מילון מונחים בנושא משכנתא

תקופת ההלוואה – בסל המוצע, תהיה תקופת ההלוואה לפי בחירת הלקוח ובכל מקרה לא תעלה על 30 שנים. בסלים האחידים תועמד ללקוח האפשרות לבחור תקופה אחת מבין התקופות הבאות: 10 שנים, 15 שנים, 20 שנים, 25 שנים, 30 שנים.

נקודת בסיס – מאית האחוז, 0.01%

סוגי ריבית ומסלולים:

קבועה לא צמודה (קל"צ) – ההחזר החודשי נקבע מראש בעת לקיחת ההלוואה והוא נותר קבוע ולא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה.

קבועה צמודה – הריבית נקבעת מראש בעת לקיחת ההלוואה. הריבית היא קבועה ואינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, אך הקרן (סכום ההלוואה ללא הריבית) צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת באופן שוטף בהתאם לשינויים בו ובכך משפיעה על גובה ההחזר החודשי. כך שכל עליה של 1% במדד מעלה בהתאמה את ההחזר החודשי במסלול זה ב 1%.

משתנה על בסיס ריבית הפריים – במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד וההחזר מבוסס על ריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל, הנקבעת ומתפרסמת על ידי הוועדה המוניטרית בבנק ישראל 8 פעמים בשנה בתוספת קבועה של 1.5%. לדוגמא: אם ריבית בנק ישראל עומד על 2%  תעמוד ריבית הפריים בשיעור של 3.5%. הריבית על המשכנתא במסלול זה נקבעת עם מרווח שלילי או חיובי.

משתנה צמודה – זוהי הלוואה בריבית שנקבעת לתקופה של מספר שנים (לרוב 5 שנים), כאשר בתום כל תקופה שנקבעה, תשתנה הריבית בהתאם לנוסחה קבועה הנקראת "עוגן". העוגן הוא פרמטר מוסכם מראש עליו הוחלט להתבסס. בסל האחיד הבסיס הוא התשואה על אג"ח ממשלתיות. בכל 5 שנים, בהתאם לשיעור השינוי עולה או יורדת הריבית בהתאם. במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת בהתאם לשינויים בו ובכך משפיעה אף היא על גובה ההחזר החודשי.

משתנה לא צמודה – זוהי הלוואה בריבית שנקבעת לתקופה של מספר שנים (לרוב 5 שנים), כאשר בתום כל תקופה שנקבעה, תשתנה הריבית בהתאם לנוסחה קבוע הנקראת "עוגן". בחלוף התקופה, בהתאם לשיעור השינוי, הריבית עולה או יורדת. בשונה ממסלול המשתנה צמודה, במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד.

תיחור – קבלת הצעת מחיר ממספר גורמים (יותר מאחד) והשוואה ביניהם לצורך בחירת ההצעה המתאימה ביותר ללווה והוזלת עלויות .

שיעור המימון ( LTV – loan to value) – הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת וכפי שמחושב לצורך מדידה ויחס הלימות ההון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת שמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או עלות צפויה בנכס בבניה או בקבוצת רכישה.

לוח סילוקין לפי שיטת שפיצר – טבלה המפרטת את דרך סילוקו ההדדי של חוב ומבוססת על תשלום חודשי קבוע (למעט הפרשי הצמדה אם ישנן) לכל אורך תקופת ההלוואה. בתחילת התקופה רכיב הריבית בכל תשלום גבוה, והוא הולך ופוחת בכל תשלום. במקביל, גדל עם הזמן רכיב הקרן בכל תשלום.

אישור עקרוני – אישור עקרוני הוא הצעת המשכנתא הכוללת: פרטים מזהים של הלווה, שלושת הסלים האחידים וסל נוסף מוצע עם פירוט הסכומים והריביות המוצעים ומשתנים נוספים כגון: הריבית הכוללת החזויה, סכום ההחזר החודשי הראשון, סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות וסך כל הסכום שצפוי כי ישולם עד סוף תקופת ההלוואה.

דירה יחידה – דירת מגורים הנרכשת על ידי אזרח ישראלי והיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל.

דירה חליפית – דירת מגורים הנרכשת על ידי אזרח ישראלי, שבבעלותו דירת מגורים (אשר מהווה דירה יחידה לולא הדירה הנרכשת) ואשר הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת בהתאם לקבוע בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. 

דירה להשקעה – דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית.

שיעור החזר מההכנסה – היחס בין ההחזר החודשי בגין הלוואת המשכנתא לבין ההכנסה החודשית נטו קבועה בניכוי הוצאות קבועות.

הריבית הכוללת החזויה – תוצג בכל אחד מהסלים המוצעים ומבטאת את שיעור הריבית הצפוי לכל אורך תקופת ההלוואה בהתאם לתחזיות משוק ההון שמפרסם בנק ישראל.

קרן – סכום ההלוואה הבסיסי ללא תוספת ריבית.

הפרשי הצמדה – הפרשים הנוצרים כתוצאה משינויים במדד המחירים לצרכן או בערכו של מטבע חוץ ביחס למועד ביצוע העסקה.

סקר שוק – השוואת הצעות שונות למשכנתא שהתקבלו מגופים מלווים שונים ובחינת כדאיותן בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים: סכום ההחזר החודשי הראשון, גובה הריבית, סכום ההחזר החזוי בכל תקופת ההלוואה, גובה הריבית החזויה בכל תקופת ההלוואה וכו'.

תמהיל – הרכב של מסלולים, שניים או יותר. מסלול מוגדר כהלוואת המשכנתא, חלקה או כולה, אשר תוחזר בתוספת ריבית מסוג מסוים, מבין הריביות האפשריות. למשל, מסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה. 

אינפלציה – שיעור השינוי במד המחירים לצרכן. משמעותה תהליך מתמשך של עליית מחירים (ההיפך – דיפלציה).

הלוואת גרייס – הלוואה שבה תשלום הקרן, ולעיתים גם התשלום הראשון של הריבית, נדחה למועד מסוים בתוך תקופת ההלוואה.

הלוואת בלון – הלוואה שבמהלך כל תקופתה משולמים רק תשלומי הריבית, ואילו הקרן נפרעת במלואה בסוף התקופה. לעיתים גם הריבית נדחית לסוף התקופה.

דירוג האשראי – ניקוד הנקבע בהתאם למודל קבוע ובאמצעות המערכת לשיתוף בנתוני האשראי. דירוג האשראי משמש את הבנק בבחינת בקשת ההלוואה לצורך הערכת התנהלותו הפיננסית של הלווה.