משכנתאות

אישור עקרוני הוא המסמך שבו הבנק מאשר עקרונית את קבלת המשכנתה בהתאם לתנאים שהוצגו בפניו ונותן הצעת מחיר ראשונית.
אחד מהשינויים שחלו ברפורמה לשקיפות במשכנתאות הוא הפיכת האישור העקרוני למסמך מפורט יותר ובעל מבנה אחיד לכלל הבנקים הכולל מחיר ל-3 מסלולים אחידים.
בעקבות הרפורמה ניתן לשלוח את הבקשה לקבלת אישור עקרוני והמסמכים הנלווים לה באופן מקוון ואין צורך להגיע פיזית לבנק. הבנק חייב למסור ללקוח את האישור בתוך 5-7 ימי עסקים מהגשת הבקשה לאישור משכנתה.
האישור העקרוני תקף ל-24 ימים מיום הפקתו.
במשרדנו נלווה אתכם בתהליך זה ונבצע עבורכם את העבודה הנדרשת.

• צילומי תעודות זהות
• תלושי שכר עבור שלושת החודשים האחרונים (שכירים)
• שומת מס ואישור רואה חשבון על הכנסות (עצמאים)
• תדפיסי עו"ש של שלושת החודשים האחרונים מכל החשבונות
• פרטי הלוואות או התחייבויות אחרות במידה וקיימות

ביצוע סקר שוק ובחינת האפשרויות שמציעים הבנקים השונים מסייעים לקבלת הלוואה בתנאים מיטביים, אשר יתאימו לצרכי הלווה וליכולת ההחזר שלו, מבחינת סכום ההחזר החודשי.

מבדיקה שערכה רשות התחרות נמצא כי תיחור (השוואת עלויות בין מספר גופים) מביא לירידה במחיר, וככל שהלווה מתחר יותר, ירידת המחיר המצטברת היא, בממוצע, גדולה יותר. כך תיחור יחיד מביא לירידה ממוצעת של המחיר ב-7-8 נקודות בסיס ואילו ארבעה תיחורים מורידים את המחיר בממוצע ב- 16-20 נקודות בסיס.

במשרדנו אנו נבצע עבורכם את סקר השוק לקבלת התנאים המיטביים עבורכם.

שיעור המימון הוא היחס בין הלוואת המשכנתה המאושרת לשווי הנכס. השווי נקבע בהתאם למחיר הנכס או בהתאם להערכת שמאי, כפי שנקבע על ידי הבנק. המחיר הקובע הוא הנמוך מבין השניים.

לסכום זה ישנן מגבלות לפי הוראות החוק ולזה מצטרפות מגבלות נוספות מול הבנקים.

במשרדנו נלווה אתכם בתהליך זה ונבצע עבורכם את העבודה הנדרשת ונשיג עבורכם את שיעור המימון הנדרש בהתאם למגבלות האפשריות.

עיקרי הרפורמה מתבטאים ב 3 מישורים שונים:

1. הערכת עלות המשכנתא.
2. השוואה הולמת בין הצעות מחיר שונות.
3. זמן המתנה לקבלת אישור עקרוני.

לצורך כך נקבעו סלים קבועים אשר הבנקים מחויבים להציע ובמחירים נקובים כך שיהיו ברי השוואה.

מטרתו של תמהיל המשכנתה, המשלב כמה סוגי ריביות שונות, היא לפזר סיכונים עתידיים בלתי צפויים ובכך לייעל את ההלוואה לאורך זמן ולצמצם את סיכוניה.

יועץ משכנתאות טוב יוכל לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים ובין היתר גם את ההתעסקות והזמן החשוב שלכם כך שהיועץ הוא הכסף הקטן בכל הסיפור .

במשרדנו נעשה את מירב המאמצים להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר בליווי צמוד עם היועץ ובקשרים הענפים עם הבנקים. כמשרד העוסק בכלל ההיבטים הפיננסים, אנו בעלי ידע רחב וניסיון רב ויודעים לראות את התמונה בכללותה ולתת מענה כולל הולם למצבים שונים.

משך הזמן תלוי בגורמים רבים. במשרדנו אנו מתמחים בליווי צמוד ובטיפול קצר מול כל המערכות והגורמים הקשורות בענין. אנו נסייע לכם לקצר את משך קבלת ההלוואה ולקבל את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

סיום המשכנתה צריך להיות עד גיל 75. המגבלה משתנה במקצת בין הבנקים ויכולה להגיע עד גיל 80.

1. עמלת פתיחת תיק: על ידי הבנק, בד"כ בשיעור 0.25% מגובה המשכנתה. עמלת המינימום הינה 500 ₪ והמקסימום 6,000 ₪. 
2. שמאות: יש לבצע הערכה של שווי הנכס הממושכן על ידי שמאי מקרקעין. העלות נעה בין 400 ₪ – 1,000 ₪.
3. עמלת רישום בטאבו – 159 ₪.
4. הפקת נסח טאבו מקורי – 15 ₪ – 131 ₪.
5. רישום ברשם המשכונות – 300 ₪.
6. יפויי כח נוטריוני – 300 ₪.
7. הצהרות נוספות במידת הנדרש.

לקבלת הלוואה לדירה יחידה – שיעור מקסימלי של 75%.

לקבלת הלוואה לרכישת דירה חליפית – שיעור מקסימלי של 70%.

לקבלת הלוואה לרכישת דירה להשקעה – שיעור מקסימלי של 50%.

ההחזר החודשי לא יוכל לעלות מעל ל 50% מגובה ההכנסה החודשית הפנויה לתא משפחתי.

יחד עם זאת, בנקים רבים מבקשים להקצות הון נוסף כאשר עולים מעל 40% מגובה ההכנסה החודשית הפנויה.

מומלץ לקחת בחשבון שינויים אפשריים בגובה ההחזרים ותנודות אפשריות בשכר. לכן רוב הבנקים נוטים להגדיר את ההחזר המקסימלי בין 30%-40%.

הכנסה חודשית נטו בניכוי החזרי הוצאות קבועות.

הוצאות קבועות מוגדרות כהחזר קבוע של הלווה כתשלומים חודשיים בגין התחייבויותיו כגון:

החזר הלוואות, תשלום דמי מזונות ועוד.

החזר הלוואות – הלוואות לתקופה של עד 18 חודשים לא יחשבו כהוצאה קבועה.

לדוגמא:
משה מרוויח 10,000 סכום נטו ואשתו דניאלה מרוויחה את אותו הסכום. יחד משתכרים ב 20,000 ₪ נטו.

יש להם החזר הלוואה של 2,000 ₪ שתסתיים רק עוד 3 שנים.

לפיכך, גובה ההכנסה הפנויה שלהם הינה 18,000 ₪ ( 18,000 = 20,000-2,000).

שיעור החזר חודשי של 40% הינו – 18,000*40% = 7,200 ₪.

בנקים נוהגים לדרוש מהלווה לבטח את הנכס שעבורו נלקחה הלוואת המשכנתה, והמשמש ערובה להחזרה וגם להגנה על הלווה במקרה של פטירה או נזק למבנה, בהתאם לתנאי הפוליסה. כן רשאי הבנק לדרוש מהלווה להעמיד ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה שקיבל, ובלבד שהבנק יהיה מוטב בלתי חוזר.

את הביטוחים ניתן לבצע במישרין באמצעות הבנק או באמצעות מבטח חיצוני, ומדובר בפוליסה אחידה, שתואמת את תנאי המשכנתה.

גם במקרים אלה מומלץ לערוך סקר שוק בין חברות הביטוח.